日照市房地產泡沬測度及其對策之金融研究

來源: www.9494203.live 發布時間:2019-12-09 論文字數:26588字
論文編號: sb2019111213104128534 論文語言:中文 論文類型:碩士畢業論文
本文是一篇金融論文,本文對日照市房地產泡沫進行了深入的測度研究。首先,介紹了研究背景和意義,闡述了研究內容、思路與方法和本文的創新之處與不足;其次,表述了房地產泡沫的概念

一、緒論

(一)研究背景及意義
1.研究背景
1998 年 7 月,國務院在《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》中宣布,要取消福利制分房制度,即要全面停止住房實物分配制度,實行住房貨幣化。該通知首次提出,我國要建設新的住房體系,將城鎮住房供應體系多層次化,設立為以經濟適用房為主的模式。我國的房地產業借福利分房制度取消之力,進行規模運作,房地產市場也因此順勢發展起來。房地產業發展迅猛,利潤可觀,投資額和開發額也隨之增長,順勢拉動了我國經濟增長,扶持了相關產業鏈的發展,產值大增。據國家統計年鑒,我國房地產業增加值在 1998 年僅占 GDP 的 4%,為 3434.5 億元,而 2017 年,我國房地產增加值已經達到 53850.7 億元,占 GDP 的比重也相應增加增到了 6.5%。如圖 1-1 所示。

然而,多年來,房地產市場快速發展的同時也慢慢出現了一些新問題。1999 年,貸款買房和按揭的出現標志著中國房地產市場徹底從集團消費轉向個人消費;2000 年銀行按揭將商品房轉向普通人的大眾消費;2001 年炒房團的出現使房地產市場熱度高漲,投資增加;2004 年我國房價開啟猛烈增長的局勢,2007 年地王地霸頻頻出現;2008 年金融危機的出現導致各地出臺救市政策;2009 年樓市回暖,2010 年的上半年我國房價開始快速上漲,下半年至 2012 年年中,受中央出臺的“三限”政策影響,整體房地產市場迅速降溫,主要體現在成交量的下滑。起初,開發商期望頂住壓力,房價未呈現松動狀態,后來,迫于形勢,尤其是在二三線城市,紛紛以價換量;房地產由此進入所謂的剛需主題時代;之后我國房地產市場經歷了剛需時代、硬撐——常態化和去庫存時代。2017 年各地調控深化滲透,保持長效機制,加速推進發展,積極引導合理預期,一些重點城市成交量開始走低,三四線城市增長顯著?,F如今,房價多年來一直持續上升,高居不下,大多數居民現有購買力難以負擔房價,尤其是年輕人,負壓加重。我國房地產市場是否存在泡沫逐漸成為人們茶余飯后的談資,在學術界更是成為專家們的爭論焦點。那么,測度日照市的房地產泡沫狀況,顯得尤為重要。不僅為政府調控政策提供了理論參考和現實依據,同時為日照市房地產市場平穩健康的發展帶來了科學支撐.
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(二)研究內容與思路
1.研究內容
本文的研究內容可分為六章:
第一章為緒論。介紹了本文的研究背景,以及在此背景下的研究意義;闡明了本文的研究內容、思路以及研究方法;最后點出了本文的創新之處與不足。
第二章為房地產泡沫的相關理論。根據理論分析,對房地產泡沫的概念進行表述,在明確房地產泡沫概念的基礎上分析其特征,介紹了房地產泡沫的基礎理論,系統梳理了房地產泡沫相關的國內外文獻。
第三章為日照市房地產市場的現狀分析。首先分析了我國的房地產市場現狀,接下來描述了日照市房地產泡沫的現狀,最后提出了日照市房地產市場存在的問題。
第四章為日照市房地產泡沫的成因分析。在成因分析中,選取了羊群效應、逆向選擇、土地財政以及信貸資金的大量涌入四點主要原因進行分析說明。然后敘述了房地產泡沫的危害。
第五章為日照市房地產泡沫的實證分析。采用簡單指標法和逐步回歸模型對日照市房地產泡沫進行實證分析,通過格蘭杰因果關系檢驗法驗證了解釋變量與被解釋變量之間的因果關系,并采用協整檢驗,證明了變量均為一階單整的平穩時間序列。最后根據泡沫計算公式得出泡沫度。
第六章為結論與對策建議。本文在對全文進行總結的基礎上,得出結論,并提出適應于我國房地產市場的對策建議。
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二、房地產泡沫的相關理論

(一)房地產泡沫的概念與特征
1.泡沫的概念
通過文獻分析,大多數經濟學家支持泡沫是客觀存在的觀點。Krainer(2003)認為,某種資產的市場價格與其基礎價值的偏離部分叫做價格泡沫。Smith(2006)依據現金流的貼現原理,認為泡沫是某種資產的市場價格高于其未來產生現金流的貼現值。通俗來說,泡沫是指銷售價格顯著偏離其本身基礎價值的部分。在這個時候,市場上充滿了不反映物質財富的貨幣泡沫。是泡沫就一定會破裂的,由于市場預期和投機的變化和缺乏實體經濟的支持,當資產價格上漲到無法接受的水平時,它將不可避免地暴跌,如同泡沫破裂,經濟開始從繁榮轉向衰退,即我們所謂的“泡沫經濟”。
王波(2013)通過對前人文獻的整理和總結,認為泡沫的概念至少應該包括泡沫存在依賴的載體、泡沫屬于過程性產物、形成過程伴隨資產價格偏離基礎價值和預期對泡沫的形成和破裂起決定性作用四部分。泡沫經濟的兩個特點是:商品供需嚴重失衡,供給遠遠超過需求。
2.房地產泡沫的概念
作為資產泡沫的主要載體,房地產和其他金融資產同樣容易成為投機目標,但房地產不同于金融資產的獨特屬性,是房地產泡沫具有強大的破壞性。房地產泡沫實際是經濟泡沫的一種,是指房地產投機引起的房地產價格和價值的嚴重偏差。從房地產構成的角度來看,它包含了土地的虛擬價值,產品的虛擬價值,以及股票經濟與完全脫離實體經濟的象征經濟之間的差異。因此,房地產泡沫主要是由于房地產價格的快速擴張,價格的大幅下跌不僅會影響房地產市場的供給,還會影響市場需求和宏觀經濟。
李平(2007)在進行系統分析后,選取了一些與當前房地產市場價格變動密切相關的統計指標,建立了一整套可以為我國房地產泡沫研究提供理論基礎的綜合指標評價體系。該體系包括指標選取、評價標準、確定臨界值劃分有效區間,以及對房地產泡沫度的測算。張舒涵(2015)建立了包括房地產需求、房地產供給和房地產基本價值的狀態空間模型。選取從 2000 年到 2012 年的相關年度數據,輔以卡爾曼濾波、描述性分析,ADF 平穩性檢驗和協整分析來測度我國房地產市場的泡沫情況,最后在實證研究結果的基礎上,提出了改進模型測度的建設性意見。張攀紅(2016)在研究了房價波動的原因、房地產泡沫的測量和房地產泡沫的空間傳染效應后,發現多種原因的結合導致房地產價格波動,并發現我國一些城市存在房地產泡沫,并且存在空間傳染效應。
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(二)房地產泡沫的基礎理論
依據對市場有效性觀點的不同,泡沫理論可以分為理性泡沫理論和非理性泡沫理論兩種。理性泡沫理論認為,市場信息的完全性可以及時而充分的反映在資產價格中,并且投資者的理性預期會導致資產價格中存在泡沫。非理性泡沫理論放棄了市場有效性的假設,以投資者決策的角度,解釋了認知偏差及非理性行為所產生的泡沫現象。接下來,將對理性泡沫理論和非理性泡沫理論做詳細的闡述。
1.理性泡沫理論
1983 年,Behzad Diba 和 Herschel Grossman 首次提出了“理性泡沫”概念,該定義表示,人們的理性行為仍然有可能導致可持續存在的泡沫產生。Jean Tirole 和 Philippe Weil在研究代際交疊模型過程中,運用其推導出了一種理論,認為相對穩定的理性泡沫在資本積累處于動態無效的狀態下時,可以良好地改善資本的過度積累,意味著可以促進帕累托最優狀態產生。
理性泡沫理論要求市場是信息完全的、有效的。理性泡沫是指在理性經濟人的行為下允許金融資產價格對其基礎價值的偏離,表示未來。Jacques Oliver 認為,股票市場中的投機泡沫由于可以增加企業的市場價值,對企業投資和創新都有促進作用,進而可以加快經濟增長,相反,其他市場產生的泡沫有害經濟增長。Stijn Claessens 等人的研究表明了同樣的結果,對于產出,房地產市場泡沫破裂產生的影響遠超過股市泡沫破裂。理性泡沫的三個特點分別是:具有連續性、具有連續膨脹性、不會出現負值。
理性泡沫模型認為,資產價格=基礎價值+理性泡沫。意味著當理性泡沫值為 0 時,資產價格和基礎價值相等,因為資產價格幾乎沒有可能會偏離其基礎價值,所里理性泡沫在破裂之前有很長的埋伏期,具有再生可能。理性泡沫理論,充分的考慮了理性預期的資產價格彈性。理性泡沫理論,目前仍缺乏對微觀機制的相關描述,當值難以合理解釋泡沫破裂的現象,甚至不能解釋泡沫的生長機制。
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三、日照市房地產市場的現狀分析..................................... 16
(一)我國房地產市場的現狀........................................ 16
1. 房地產經濟增速過快.............................................. 16
2. 房地產市場的管理缺乏合理性.................................... 17
四、日照市房地產泡沫的成因分析.................................... 22
(一)日照市房地產泡沫的成因............................................. 22
1. 羊群效應.................................... 22
2. 逆向選擇.................................. 23
五、日照市房地產泡沫的實證分析...................................... 26
(一)基于指標法的日照市房地產泡沫實證分析...................................... 26
1. 簡單指標法...................................... 26
2. 日照市房地產泡沫研究——以兩種指標為例........................... 27

五、日照市房地產泡沫的實證分析

(一)基于指標法的日照市房地產泡沫實證分析
1. 簡單指標法
(1)租售比
Kivedal 認為房價租金比可以作為度量房價與住宅基礎價值偏離情況的重要指標,同時可以較好地揭示房價上漲現象。租賃銷售比率是指房屋租金與銷售價格的比率,其通過將房屋的每單位面積的月租金除以每單位面積的銷售價格來計算。租賃與銷售比率可以反映房屋的投資價值,也可以用來測試房地產泡沫是否存在。
租賃與銷售比率通常用于衡量房地產市場是否表現良好。在國際標準中,租賃銷售比率在 1:200 到 1:300 之間,市場運行良好。當租賃銷售比率大于 1:200 時,代表住房的投資價值很大。目前沒有房地產泡沫;當比率小于 1:300 時,這意味著價格“幾乎很高”并被市場高估??赡艽嬖诜康禺a泡沫??紤]到不同國家或地區經濟發展程度的不同,通貨膨脹水平差異很大。因此,該指標不適用于城市之間或國家之間的橫向比較。
(2)房地產價格增長率/GDP 增長率
該指標可以度量房地產業與實體經濟之間的相對偏離程度,在計算時,用居民消費價格指數對房地產價格增長率進行平減,同時用 GDP 平減指數將 GDP 增長率進行縮減,以上涉及增長率均選用實際增長率。于國鈞(2005)通過研究得出結論,當該項指標的數值比 1 小,則該房地產市場狀況平穩安全。數值處于 1 和 2 之間,則表明出現泡沫預警;當指標數值超過 2,則表明房價“虛高”,已經開始出現房地產泡沫。
(3)房地產價格增長率/CPI 增長率
該指標代表商品房售價與居民消費價格指數(CPI)的同步率,當房價漲幅度超過 CPI漲幅時,說明此時房價已經偏離其基礎價值,房地產市場很大可能上存在房地產泡沫。由此可見,該指標數值與泡沫產生可能性成正比,即數值越大,存在房地產泡沫的可能性就越大。馬輝(2008)經過研究后發現,該指標數值大小與泡沫程度之間的關系大致如下:當該同步率大于 2 小于 4 且房價增長率高于 8%時,說明存在輕微房地產泡沫;數值大于 4且房價增長率大于 10%時,存在嚴重的房地產泡沫。作為一個發展中國家,近年我國進程加快,經濟水平飛速上漲,正因如此,該項指標并不能完全成為我們檢測房地產泡沫存在性的標準。
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六、結論與對策建議

(一)研究結論

參考文獻(略)

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